Agenda 21: La verdad incómoda sobre el desarrollo de uso mixto

En cuanto a las tendencias en el desarrollo de bienes raíces minoristas, ninguna durante mis 30 años en la industria ha sido más contraproducente o impulsada por el gobierno que el desarrollo residencial que el desarrollo de uso mixto minorista (RRMU).

Elija casi cualquier ciudad del Área de la Bahía e identificará fácilmente cualquier número de proyectos de RRMU que se han propuesto, titulado y / o desarrollado durante los últimos diez años. Y con raras excepciones, estos proyectos sufren los mismos males ... tasas de desocupación relativamente altas, sustancialmente por debajo de las rentas del mercado, arrendamientos crediticios deficientes y una alta tasa de rotación de las firmas de corretaje que intentan, con poco éxito, arrendar lo que no es arrendable.

No me malinterpretes, como concepto de diseño, RRMU funciona de maravilla ... en París. Y en Manhattan. Y ahí radica gran parte del problema. Los planificadores urbanos y los ayuntamientos de todo el norte de California han revelado un complejo de inferioridad con respecto a los principales mercados urbanos del mundo y han tratado de forzar la alimentación de este tipo de producto completamente urbano en los suburbios en expansión desde Concord hasta Novato y San José. Solo adivinen qué, falta el ingrediente más importante: poblaciones peatonales concentradas y masivas.

Los desarrollos minoristas prosperan y disfrutan de una demanda competitiva para sus vacantes solo cuando los comerciantes y restaurantes pueden tener éxito. Los ingredientes para el éxito del minorista son universalmente conocidos y probados: fácil acceso, estacionamiento conveniente, co-inquilinos fuertes y proximidad a un área comercial deseable. En los mercados suburbanos principalmente suburbanos del Área de la Bahía, más del 90% de los compradores llegan a sus destinos de compras y restaurantes en automóvil. Solo uno de los nueve condados del Área de la Bahía, San Francisco, puede hacer un reclamo legítimo de tener el tipo de fundamentos que respaldan a RRMU, e incluso entonces solo en vecindarios seleccionados

Pero el panorama minorista en todos los demás condados del Área de la Bahía es abrumadoramente de naturaleza suburbana y está compuesto por centros comerciales, centros de energía y centros comerciales regionales con abundante estacionamiento, o centros tradicionales que atienden a los compradores orientados a los automóviles a través de estacionamiento en la calle y estructuras de estacionamiento próximas. Contra activos exitosos y arraigados como estos, con su facilidad de estacionamiento, inquilinos ancla fuertes y amplias ofertas, los proyectos de RRMU buscan en vano atraer inquilinos que ven con seriedad futuros sin estacionamiento, sin inquilinos ancla confiables ni el tráfico que generan, y sobre todo, sin clientes.

Los numerosos submercados del Área de la Bahía no cumplen con los criterios fundamentales para RRMU por más razones que la falta de densidad residencial. Recuerde que los mercados europeos y de la costa este donde RRMU ha evolucionado históricamente tienen siglos de antigüedad y tienen una infraestructura mucho más restringida de autopistas, estacionamientos y carreteras, que fueron factores necesarios en el crecimiento natural de RRMU en esos mercados. RRMU trabajó en estos mercados porque en el momento en que se desarrollaron, no había alternativa. Sin embargo, la infraestructura en el norte de California se basa en un estándar del siglo XX, que dio lugar a los suburbios y los proyectos minoristas que los sirven, eliminando así la química crítica de causa y efecto necesaria para una RRMU exitosa. Las élites gubernamentales han ignorado estas realidades mientras avanzan en su modelo europeo para nuestras comunidades.

Absortos por el dogma del Nuevo Urbanismo, nuestros planificadores municipales han ignorado uniformemente el hecho de que a los minoristas les gusta congregarse por su propia naturaleza. En la planificación del arrendamiento minorista, esta realidad se expresa a través de inquilinos ancla, formatos más grandes y masa crítica. Sin embargo, los diseños RRMU de New Urbanism tapan sus oídos y cierran sus ojos a esta verdad esencial.

Trágicamente, los desarrolladores residenciales sofisticados de hoy han aprendido el juego. El mercado residencial caliente les permite construir proyectos en los que pueden generar ingresos cero para el espacio comercial que se ven obligados a construir por el municipio, sabiendo que tendrán dificultades en el mejor de los casos. Pero los fuertes rendimientos de la pro forma residencial compensan las amortizaciones minoristas, lo que da origen a otro proyecto de RRMU cuya planta baja está destinada a quedar vacante, o tal vez sea arrendada por un salón de manicura de nueva creación o una operación de artes marciales sin crédito o reanudar, si el propietario tiene suerte.

Por supuesto, hay algunas excepciones. Santana Row y Bay Street entre ellos (aunque proyectos como estos tienen más ADN de centro comercial regional que RRMU). Además, firmas selectas como BHV Centerstreet Properties están desarrollando un nicho admirable, que están entregando proyectos de uso mixto que buscan combinar el comercio minorista funcional de primera clase con residencial de alta calidad. Pero por cada éxito rotundo, tal vez haya treinta trenes siniestrados. El personal de la ciudad que no tiene la responsabilidad de financiar, arrendar o administrar los proyectos que conciben y requieren, son cada vez más una clase de personas con las manos en los engranajes de la aprobación, pero sin botas en el terreno que comprenden cómo funciona el arrendamiento minorista o de los naturaleza defectuosa de sus sueños.

Todos nuestros urbanistas parecen asistir a las mismas conferencias y seminarios, los organizados por una sopa de letras de organizaciones comerciales como ULI, ICSC y BOMA. Traen de vuelta el concepto de diseño de moda del día (por ejemplo, residencial sobre uso mixto minorista, pueblos de tránsito, reutilización adaptativa, etc.) a los mercados minoristas abrumadoramente suburbanos del norte de California, y proceden a atascar a los desarrolladores con diseños no alquilables, si esos los desarrolladores esperan buscar la aprobación en esa ciudad.

Entonces, ¿quién está haciendo campaña exactamente por el concepto de diseño RRMU? No los desarrolladores conocedores de riesgos que han aprendido cómo este tipo de producto rara vez tiene éxito. Claramente, no los minoristas de alta calidad y los establecimientos de comidas de primera clase que constantemente eligen evitar estos proyectos, dejándolos medio vacíos. Sin embargo, los proyectos de RRMU continúan a buen ritmo en un mundo inmobiliario extraño donde las leyes de la oferta y la demanda han sido suspendidas por los planificadores de torres de marfil que no sufren ninguna de las consecuencias de estas fallas, a diferencia de los desarrolladores atascados en construirlas, los bancos que podrían prestarles , o las casas de bolsa encargadas de arrendarlos.

Desacoplados de las realidades financieras de diseñar y construir proyectos minoristas que atraerán a inquilinos de calidad y lograrán permanecer arrendados en mercados buenos y malos, nuestros burócratas parecen más interesados ​​en cómo se ve un proyecto o si se adapta a la última moda en el mercado. Mecas urbanas.

Las firmas de corretaje como la nuestra experimentan cada vez más visitas de desarrolladores multifamiliares exasperados que se han dado cuenta de que tienen un problema creciente en sus manos. Con creciente preocupación, ven cómo el problema de las vacantes en sus carteras comerciales se agranda y no tiene cura aparente. Las soluciones de arrendamiento improvisadas se han convertido en algo común a medida que los desarrolladores institucionales sofisticados pueblan sus espacios de “venta al por menor” con salas de reuniones y gimnasios de cortesía para reducir, aunque solo sea ligeramente, sus inventarios de espacio muerto.

Si bien la "mano invisible" de Adam Smith le daría al consumidor, al comerciante, al constructor y a la comunidad en general lo que quieren, es decir, estacionamiento, conveniencia, inquilinos ancla y proyectos que tienen éxito, nuestros burócratas han trazado su propio camino. Uno que se parece a París, pero con edificios vacíos.