El lado feo de la 'Vivienda asequible para todos' de la Agenda 2030

Si desea saber qué sucederá con su comunidad si Trump no logra controlar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, mire el municipio de Whitehall, Pennsylvania, la última comunidad en rendirse a las tácticas agresivas de HUD.

Gran parte del caos que vemos hoy en Estados Unidos está diseñado para evitar que el presidente Trump desmantele el sistema federal de despilfarro desenfrenado, deshonestidad e intimidación. El "pantano" más grande que debe drenar es la burocracia federal integrada.

En teoría, al menos, podemos "despedir" a los políticos cada 2, 4 y 6 años. Pero los empleados de las agencias federales pueden demorarse durante décadas, por debajo del radar, emitiendo documentos de orientación sobre regulaciones poco conocidas que ahora están devastando nuestras comunidades y los derechos de propiedad.

Es por eso que la administración debe trabajar en estrecha colaboración con el Congreso para aprobar los proyectos de ley de la Cámara y el Senado, titulados "Ley de Protección de Decisiones de Zonificación Local de 2017". Una vez firmada por el Presidente, la nueva ley prohibirá a los peores delincuentes de HUD, su regulación "Afirmativamente Promover la Vivienda Justa" (AFFH).

AFFH utiliza acciones legales contra comunidades que aceptan subvenciones populares de HUD, para obligarlas a participar en un extraño programa de regionalismo gestionado centralmente e integración socioeconómica forzada. El uso de AFFH de amenazas de litigio se está convirtiendo en una herramienta de aplicación generalizada para la agencia.

Whitehall Township es la víctima más reciente de la nueva intimidación legal de HUD. La comunidad, ubicada en el corazón del Valle de Lehigh, a 90 millas al norte de Filadelfia, tiene su propia carta de origen. Tienen su propio alcalde, comisionados del municipio y comisión de planificación.

Esa autonomía y la voz de sus votantes significan poco para HUD.

En febrero, 2014, PathStone, un desarrollador regional de viviendas asequibles del área de Filadelfia, propuso comprar una parcela de tierra en el municipio y construir unidades de viviendas asequibles 52 (luego reducidas a 49) en el Proyecto Loft. En mayo, la Comisión de Planificación rechazó la propuesta.

En lugar de aceptar la decisión de la Comisión y encontrar otro lugar para construir, en abril 2015, PathStone contrató a un bufete de abogados de derechos civiles que presentó una queja ante HUD solicitando que investiguen a Whitehall por un,

"Ordenanza de zonificación discriminatoria que desalienta el desarrollo de viviendas asequibles y multifamiliares en áreas de alta oportunidad".

La demanda decía:

"La Junta de Audiencias de Zonificación negó el alivio de zonificación ... en función de la raza, el color, el origen nacional, el estado familiar y el estado de discapacidad de los posibles residentes de la vivienda".

HUD participó porque el municipio había recibido $ 395,000 en subvenciones de desarrollo comunitario (CDBG) desde 2009. Pero, ¿cómo pudieron los abogados y HUD interpretar la decisión de la junta como discriminatoria?

La Comisión de Planificación argumentó que la propuesta de PathStone solo permitía el espacio de estacionamiento 1 por unidad, en violación de las leyes de zonificación que exigían 2. Además, los ciudadanos expresaron su preocupación por la reducción del valor de las propiedades y el aumento de la delincuencia.

Los abogados de PathStone respondieron que la Comisión había aprobado previamente un alivio de zonificación similar para el mismo paquete para el hogar de una persona mayor. Por lo tanto, razonaron, cualquier rechazo a una vivienda asequible es claramente el resultado de la discriminación.

Su lógica se limitaba a porciones selectivas de los problemas de los votantes. En lugar de abordar las preocupaciones de la comunidad sobre el crimen, los abogados y HUD desestimaron ese tema como racista.

Pero la seguridad y el racismo son temas diferentes y los temores de los ciudadanos eran legítimos. Si bien las viviendas para personas mayores rara vez aumentan las tasas de criminalidad, un estudio detallado de bloque por bloque muestra que las viviendas de alta densidad y bajos ingresos atraen a un mayor número de homicidios, sin importar quién viva allí. Esto debería ser una preocupación real para cualquier comunidad.

Los ciudadanos de Whitehall estaban indignados por las tácticas duras de PathStone y HUD y continuaron expresando sus objeciones a los Lofts, incluso ante demandas judiciales amenazadas.

Fue una pelea perdida. En opinión de HUD, la resistencia a la vivienda asequible es en sí misma discriminatoria y conlleva la amenaza de cargos aún mayores.

En junio de 2016, Whitehall finalmente cedió a la presión del gobierno federal. Modificaron sus leyes de zonificación para cumplir con las demandas de HUD y acordaron firmar un Acuerdo de cumplimiento voluntario que permite que el proyecto avance. Como Comisionado Philip Ginder, atrapado entre la firma de un acuerdo opresivo que los votantes no querían; y frente a las crecientes amenazas de la demanda, dijo antes de votar: "Este es uno de los votos más" sí "que he hecho en mi vida.

Entre otras estipulaciones, Whitehall 'voluntariamente' acordó:

Defiende sus cambios de zonificación de los desafíos de terceros y,

"... extenderá su plena cooperación durante el resto de los procesos de planificación, solicitud y aprobación relevantes para el desarrollo de The Lofts, y en todo el desarrollo de infraestructura, proceso de permisos de construcción, construcción y fases iniciales de alquiler de The Lofts".

Whitehall tuvo que "promover activamente los Lofts respaldando el desarrollo ..."

En el aguijón más grande de todos, HUD ordenó al municipio,

"A más tardar en diciembre de 28, 2016, para remitir la cantidad de trescientos setenta y cinco mil dólares ($ 375,000.00) al demandante PathStone".

El pago fue en satisfacción por,

“Las reclamaciones de PathStone por compensación monetaria, costos de mantenimiento adicionales, gastos de bolsillo y tiempo adicional del personal relacionados con el desarrollo de The Lofts desde el momento del 20 de mayo de 2014, denegación por parte de la Junta de Audiencias de Zonificación del Demandado, así como pagos adicionales a la propietario actual de la propiedad en cuestión para reservar los derechos de compra de PathStone, el gasto de volver a solicitar fondos de PHFA en 2015, los intereses adicionales sobre el préstamo de predesarrollo para The Lofts y los honorarios y costos de los abogados ".

Lo que sucedió en Whitehall Township puede suceder en cualquier comunidad que tenga leyes de zonificación y acepte dinero federal para vivienda justa o desarrollo urbano. Incluso si se anula la AFFH, como muestra el caso de Whitehall, la agencia puede reclamar discriminación por una serie de razones que pueden o no ser justas para las comunidades. Es por eso que las comunidades deben proteger su autonomía local y su derecho a controlar la zonificación y el uso de la tierra.

Los miembros de la comunidad deben mantenerse informados y participar. Aprenda sobre HUD y cómo sus requisitos de subvención pueden alterar su pueblo, ciudad o condado. Estudie los efectos del desarrollo sostenible regional en la autoridad jurisdiccional local, en los impuestos y en los estilos de vida. Luego trabaje con los funcionarios locales para proteger sus vecindarios por ahora y por las generaciones futuras.

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